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欧神水库文章精选-看了赚钱

财哥招财笔记2018-06-22 10:00:49


前段花了两周的时间,把欧神水库论坛公众号的文章List看了大部分了,个人觉得欧神的文章,还是有不少见地,在炒房以及有些事情的见解上,确实有独到之处。有些觉得精华的部分,财哥一一收集起来了,方便各位兄弟姐妹方便阅读。

水库文章List

 

以下是收集的一些片段,请各位慢用:

 

我们将一切手段赚来的钱,尽可能地兑换成砖头。这样才能长久保护我们的财富。纸币并不是一种很坚挺的资产,所以“纸本位”是极大错误的。

如果有一天,我们能找到更好的资产。譬如玄幻小说中写的“蓝晶”,产量有限,用途广泛,易于隐蔽不会被政府抢劫。那么我们一定会毫不犹豫地将所有资产转换成蓝晶,并坚持“蓝晶本位”。

很可惜的是,目前并不存在“万世不移的资产”,所以我们只能尽力勉强选择房产作为不错的标底“砖本位”。

 

为什么要这样呢。因为投资界有一句古话:“账算得越细,钱输得越多”。

钱财忌讳算得精细,越是算到小数点后二位的人,他把头垂得太低,以致于抬不起来。

一个人过多纠缠于之末细节,他就没有勇气思考大的图景。如果你连10元,20元的小钱也都要赚尽,你多半不能集中精力去赚100W,200W。

所以炒楼业的第一条忌讳:不数钱。

这已经几乎形成一种迷信,一种信仰。大佬们刻意地不数钱,不去看统计数字,从而使自己处于某一种特殊精神状态。

这颗心只去看前方有什么商机,不需要知道自己已经赚了多少钱。

女人简直不可理喻。她们总是喜欢一些花花绿绿的东西,却从来不计算真正的利益和布局。

我跟她解释了很多次。人类在这个世界上生存,是一场竞争。每个人都力求活到人上人,每一分利益都被斤斤计较,都挖空了心思在争夺利益。

可是女人,女人是感性的动物。她们会说“何必这么辛苦呢”,何必这么激烈呢。做一个小白领不是很好。做一个中低收入的教师不是很好,每年有三个月假期。

好什么呀,加班费每节课只有人民币15元。教师几十年都买不起一套房子。教师不能随心所欲飞Maldives。

 

大约在2003年时,全上海最贵的板块,最贵的房子是哪一处。

这个问题大概已经很少有人答得出,猜得出。

答案是镇宁路板块。

其大致的位置,是在静安与长宁的交界处。标志性楼盘是东方剑桥,东方雅苑,嘉里华庭等等。

为什么内地的城市发展不起来,为什么内地的农村发展不起来,是投资不足,是交通不便,是缺乏人材物么。

 

都不是。重要的事情要说三遍,“法治成本,法治成本,法治成本”。内地最高的成本差异,是法治成本过高。

你钱再多,你也经不起抢。亏损的时候没人关心,一旦开始赚钱,村干部村委书记全都挤过来了。

招商引资的时候说得好好的。一旦固定投资下去,确定你不能走了,各级官僚的嘴脸都出来了。不吃死你吃谁。

所以内地发展不起来,关键不是缺乏道路,也不是缺乏投资,而是缺乏法治。

只有人多的地方,才会产生商业。只有人口密度达到千人公里以上,才会诞生复杂服务业。只有500W人口以上的大城市,才会诞生纸醉金迷

 


我要的是纸醉金迷的生活,我要你山清水秀干什么。

上海最美丽的景观是“人”,是人山人海。

每一次我站在熙熙攘攘的人群中,我就感到兴奋,手心发热。因为我知道,这才是我的主场,只有在统计大数的人口中,我才能发财,经济学才能变成人民币。

全世界风景秀美的地方多了。但是大城市却有限。

大城市中心,才是唯一稀缺的地方。

 

我们一再强调,不要买一手盘,不要追求品质,不要追求品牌,不要追求光鲜的附加值。

而导致的结果呢,就是我们跑进一个破破烂烂的小区,买了一套破破烂烂的房子,拿出去镇不住GF和ZMN。

对,就是老大楼的一楼。

可是这样的房子赚钱啊,重要的是差价和涨幅啊。

你女人懂个锤子呀。

 

五)高端涉外租赁

我从来不碰“高端涉外租赁”市场。虽然这是一个高大上的市场,是光鲜体面的市场。

“高端涉外租赁”指月租金30000以上的租赁。其主要发生在古北,新天地,碧云。

我见过很多人,无知而且傲慢。我们做的这些“土拨鼠”生意,在人家眼里简直不值一晒。

人家做的是什么,是老外,是董事,是亚太区CEO。动辄数万元租金,房子也是高大上豪宅。甚至算算租金回报%,人家也并不低,还比你高了。

在这个价位,300元股票也是有交易的。甚至有非关联中小股东买入。

可是你说李河君是否就有3000亿资产呢。不是的。

因为在300元的价位,股票是极端的“小众市场”。只有极少数的人才接受这个价格。

而你不能抛。只要你抛售额一超过阈值,股价就会断崖式下跌。甚至发生过抛售0.6亿股票,市值下跌1700亿的事件

 

我们常常谈论市中心,传统核心老地段的“文化底蕴”。

许多外地移民,屌丝小年轻,一跑进来就骂,“狗屁文化底蕴,几颗梧桐树有什么好看的”。

其实“文化底蕴”和梧桐树无关。你哪怕把树砍光了,他还是文化底蕴。

所谓“文化底蕴”,其真正的含义,是“大家公认的好地段”。

这是什么,这就是“大众市场”。

这个18万亿是什么概念呢。

截至到2015年,上海市GDP(预)是25500亿元。

一般情况下,国家税收要拿掉30%,企业收入35%,能分给居民发工资的不会高于35%。

也就是工资8500亿左右。

这还是2015年的数字。前二年的GDP更低。

这说明什么呢,“人赚钱难,钱赚钱易”。

在过去十五年内,哪怕你全部的工资累计,一分钱不动。总数可能8万亿都不到。

 


而上海居民的资产升值是18万亿!

四)剥削

现在我们来说一说,“外地人”创造的财富,是怎样落到“土著”本地人手中的。

你这400万元/户,是怎么来的。

这主要通过“宏观剥削”。

香港人曾经有过一个笑话,玩具大王,电动马达大王,龙虾大王,无论你赚了多少钱,最终你都是为“房产商”打工。

上海的逻辑,与此类似。他通过几个管道,吸干外地人的血:

·       以极高的价格,将浦东土地售予外地小白领

·       将市中心豪宅卖给温州土豪

·       55平米限制,售出老公房

·       交易税费

·       四)炒家眼中的租赁观

·       买卖是买卖,租赁是租赁。

·       当你入货一套房子前,你先要想清楚,你图的是租金,还是差价

·       好租的房子未必好卖。很多租金堂皇的王者,未必很升值。譬如某些极小(平米)户型

·       好卖的房子未必好租。有些升值涨得最快的房产,可能租金并不佳。甚至完全没有租金。譬如远郊房产。

 

市场上的买家主要有三类:

1)买来自己用,自己住。

2)买来投资争取加价转售

3)买来长线收租,以收取租金为主。

对于前二类客户,你这个“房屋状况”都是巨大的减分。对方几乎要把你的装修全部敲掉,全部重做。

而第三类客户呢,第三类客户极少。限购下几乎不存在。

当你贪图了这细微的蝇头,一个月2000,一年25000,四年100000。

而在最主要的一个战场“买卖战场”你输掉的绝对不止十万。群租状态下的房子,被压价绝对不止十万,可能是20万,30万,50万!

虽然你可以解释群租不伤固体结构,但市场绝大多数时候是恶意压价,尤其是有一个压价的名头。

所以“群租”房东一般的商业模式:

 

·       买下房子,群租装修

·       租赁N年

·       敲掉群租,恢复成普通装修,然后再出售

·       卖房子之前,一定要把租客赶走。

·       把所有能扔的东西都扔(藏)掉,一直扔到象五星级酒店一样的简洁程度。

·       软装尤其重要,弄一些塑料花长毛绒玩具流苏台灯墙贴,贴在墙上萌萌的软软的梦梦的,就象是家一样。

·       这样,不仅你的房子能比别人更快的卖掉,而且可以卖出“远超”小区均价的价格。一般可以超出10~15%左右。通常是多卖50W利润。

 

四)大面积低单价

赢利=(卖出价 - 买入价)* 持有面积 * 周转

你要做到的是:

1)找一个相对低估的房源

2)尽可能买较大的面积

3)耐心持有

可见,这个流派赚取的是纸面财富。推后延迟,乃至完全不考虑未来抛售的困难。

但是,世上哪得十全十美的事

我就是要赚钱,就是要尽快达到A8,2000W,3000W,4000W。

先把净资产做高,至于抛售套现的事,那是以后的事,以后再说

先发财,比什么都重要!

先发财,比什么都重要!

先发财,比什么都重要!

 


那么这个流派的缺点是什么呢。缺点是:

1)没有流动性

2)没有租金

然后再卖出时,我需要等待漫长的岁月,等待时代逐渐变迁,等待沧海变桑田。上海发展那么快,一切都会变的。人口,环境,地铁,人口比例构成,凡事都会改变。

如果我能够等待足够漫长的岁月。总是会有一二次找到机会。而“买入价”低,则确保了我立于不败之地

 

我们讲到,任何一个流派,核心考虑的必然是“风险”,考虑的“如果上海楼市彻底崩溃,我该怎么办”。

老破小流派,基于这样一个思想:“我就是有每年5%的租金回报,你能拿我怎么样”。

所谓的老破小流派,并不是指专门就特别喜欢买又老又破又小的房子。

所谓老破小流派,指的是一种思想:“房租/房价,百分比最大化”。

我就是有长线稳定高租金收,楼市崩盘,又能拿我奈何。

因为人,首先人是有一个“基本生活需求”的。然后才是进一步的愉悦和舒适。

譬如对于一个外地来上海打工的人,又或者是刚踏上社会的大学生;

他们对于住房的唯一要求,就仅仅“有一张床”,有一个梳洗的地方。

这是非常非常强大的“刚需效应”。其力量如此之强大,千锤百炼。

在租赁市场上,面积到了35平米以下。租金就不再变化。

也就是说,35平米和32平米,29平米,26平米,23平米,其房租都是一样的。

而我们知道,“低单价大面积”流派最大的特点,就是赚得动。

二百八十平米,每平米赚三万,一下子就是900万利润。

 

按照某多军今年七月买绿城顶复的经验,也就是三个月的时间。

所以“老破小”流派从赚钱的角度而言,是极其吃亏的。

哪怕你持有上20套,总交易50套,摊开算算也就一千万的利润。

还不如人家绿城顶复三个月。

这是同样的策略。如果有的人不得不在陆家嘴金融区旁边租房,他就会以租房为刚需,而抛弃掉其他一切参数。

 

同样道理,如果某人一定要在小陆家嘴“买房”,则低总价流派就是刚需和首选。

低总价流派几乎是稳赢的,永不亏钱。

从事“低总价模式”要注意:

1)一定要选人流稠密区。最好是市中心CBD。人山人海处。

有一些内地小县城,那不是房子破房子便宜,那是真的没人住。

2)死守内环内。

3)最低总价学区房,也是一种战法。

 

老破小流派有几大好处:

1)入门门槛低。

老破小几乎是门槛最低的一个流派。以目前二线地段超低端老公房80W一套为例,则首付只需要24W,甚至更低(写高)。

2)租金比率高

房租和月供几乎可以相冲,后续无压力。

3)没有空置期

4)拆迁概念

5)出租房东不付佣金

6)风险有限,便于练手

还有几点别人很少注意,但其实很重要的事:

7)老公房没有“处房情结”。

老公房不存在落地打七折的现象。事实上,他几乎永远不折旧。光这一点就是巨大的神器。

8)老公房没有“带看回避”。[1]

 

老公房是唯一的在有租客情况下,也能看房子的房屋类型。略差,但不大。

都住老公房了,大部分人并不怎么挑剔。

9)老公房交易成本极低。

交易成本分显性成本和隐性成本二笔。

因为上海市政府的偏袒,老公房的税费成本极低。是唯一可以做到接近于零的。

隐性交易成本,主要是“压价”。老公房的价格极为透明,压价幅度超低。

这二者合力,使得老公房在2007年之前可以频繁快炒。

10) 流动性

老公房可以象现金一样使用。弥补资产组合包不足

也就是目前我们这个社会,我们这个民族,我们这些国民;

你扑上去第一眼看见的,就是这么破破烂烂的房子,然后你“啐,垃圾”。

你不善于挖掘事物背后的价值,你看到一些很肤浅表面的东西。

现在,让我告诉你一个真正秘诀中的秘诀。

你回看照片“未装修的状态”,其隔壁那套,还仍处于这种破破烂烂的状态。

而且,也还是卖130W小加。

上士闻道,勤而行之。现在你知道该怎么办了么。

评论:不要为装修,品牌买单。 低总价小面积,低单价大面积

 

论升值,鉴于“出售时品相一定要好”理论,民宿和法租派都极佳流派。民宿甚至更好一点。因为软装花团锦簇。

论适应性,法租派严格地被局限在法租界以内。浦东和郊环都根本没有这种生态。而民宿派则相对宽松得多。最佳民宿虽然仍是在Downtown,但其他区域也是有移植活下去的可能。

民宿相当于“法租流”的全面加强版。

而在中国的交易中心:

Start Transaction

解除抵押

交易过户

End Transaction

交易中心是不提供类似的服务的。你一旦垫资,交易中心需要七天的工作时间。这段时间内完全可能有变数,房东再次被法院查封。

 

如果你买二套温州土老板的房子,你有可能被里面“金碧辉煌”的底色吓倒。这种纯皇鎏金的风格,还有黑胡桃木的家具,非常地耗钱。动辄几十万。

而这样的“高档”装修,在真正的Re-Sale市场,并不能卖出价钱。装修投资,绝不是材料越高档越贵越好。

 

职业炒家所做的装修,是一种被称为“专为出售所做的装修”。

这种装修很怪,很怪异,内行几乎一眼就看得出来。啊,原来对面也是同行,哈。

“专为出售所做的装修”有一些基本元素:

a.  a) 通常是极简风格,或者北欧Cybertech风格。因为相对于繁复法欧,极简无疑省钱。

b.  b) 用料并不高档。但足以吸引眼球。

你花200,000元买一个GROHE的花洒,并不能使你的房子升值。

相反,500元买一个可以360°向上喷水(洗脸)的水龙头。则非常地有逼格。

a.  c) 材料质量不重要,关键是要新

这里面一个诀窍:大规模地使用玻璃,塑料面。

真正有经验的装修师傅都知道,玻璃做的样板房,看上去晶莹剔透,美艳不可方物。

可是时间久了,玻璃表面会氧化。最终所有的玻璃都会钝化,而变得象老光镜一样混糊糊地非常难看。

可是,全新的玻璃,厨房塑料面板,在短时间内能给人非常大的视觉冲击。形成一种“很新很新很新---全新”的概念,从而极大托高售价

 

二)贵妇流

为什么我们说了炒楼的好几个流派,可是从来没有人说过“豪宅别墅流”,甚至也没有“仁恒万科流”。

因为这些流派不赚钱,买别墅不赚钱,买豪宅不赚钱,买仁恒倒赔要亏钱

升值的房子,往往是破破烂烂被低估可改造的房子。

最贵的房子,通常是一手精装品牌CEO豪宅别墅,食人草专门吞咽贵妇的

“旅游地产”不能碰。

任何的旅游地产都不能碰。包括国内的,美国的,三亚的,湾区的,大堡礁的,百慕大的,马尔代夫…………

滑雪场,度假村,温泉屋,散售酒店,海滨别墅…………

任何旅游地产都不能碰。哪怕他们看上去如此美丽,如此景色动人。

因为旅游地产,几乎是完全没有二手市场

无论你买来多么精致,多么昂贵,他们几乎永远是卖不出去的。没有买家。

为什么;

只有大城市,才有房地产。

绝大多数的中国学生,如果你是正正经经大学毕业的。你肯定认为“读书——上班——进外企或公务员”,是一条再正当不错的职途了。

而对于低层劳动人口,他们所谓的“做生意”,则大多是初高中毕业,开个小面馆,足浴店,快递转运站之类的。

 

其实在二者之间,仍然有一条路可以走。只不过很少有人知道。

这就是等你有了二三百万启动资金,做房子诸流派的事。

这条路并不妨碍你读大学。体面的高才生外企白领,一样可以做“法租流”。

有了二三百万以后,你可以试着买一套很破很破的房子,“凤姐变冰冰”装修得身光颈靓然后再卖出去。赚几十万,一张单子赚几十万。一年可以做2~3个来回,这可比你的“卅万年薪”赚得多多了

 

如果你要对过去十五年做一个总结的话,那么是:

如果你不买房,无论你从事任何职业赚多少钱,你都是输家”。

这是一件非常残酷的事情。房价涨了将近十倍,创造千万级富翁。任何工资都贬为零头。

那么你要注意,“人力类”的八大流派,几乎全都是采取的“牛熊中立”。中立意味着没有头寸,没有头寸意味着没有享受到楼市上涨带来的增值

他们赚得再多,这也不过一份高高高高薪的工资。

所以他们也是被“秒杀”的。

 

八大流派,一样都是输家

我们要说的是,“人生其实是分模式的”。

“决定你上升的,不是你本职工作的勤奋程度。而是你的框架模式”。

一个枪法百环的神枪手,和一个枪法巨烂的陆军学校士官生,后者更容易升营长。

对于这样一个流派,每年赢利可以稳定在70~80W之间。如果复流水线,则效率还要高。

而普通的白领,上班可以赚多少呢。“年薪三十万”,已经算是一个职场精英白领了。

“冰冰+本职工作”当你年收入百万之后,复利+积累,1000万身家对你来说已经不是遥远的事。

纵观多军八大流派,无论药单流法租流还是老破小流,基本都可以维持“几十万一张单”的赢利水平。

 

按照这个赢利水平去套。普通人奋斗个六七年,在“八大流派”第一线,基本都有一二千万身家。

这就是模式之残酷性。

模式的残酷之处在于,他不是一件事,而是一整套事。

“大学文凭+北京打拼+北京定居”,这几件事是环环相扣的。绝不是你解开一个锁扣就行。

赚钱这种事,关键看模式。

框架比勤奋更重要。

 

不仅仅大势在涨,而且我们可以很明确地和你说:“未来在涨”。从目前拍卖的几个地块来看,很明显三年之后,上海就是一个“普遍十万”的局面。

中环线附近,无论是大宁,新江湾,汶水路,还是杨高路,锦绣路,甚至上南,全部都是逼近十万。

大势在涨,逼空在即。

然后我们再说第二个例子:上海市场。

今年上海涨得没有深圳多,但平均也有30~50%。大致是六万均价的房子涨到八万。

很多人感到绝望。但我们可以跟你说,“你还能买到去年价格的房子,现在是笋盘最多,发财最容易的时刻”。

道理也是类似的,市场不是一个人,是100个人。

价格不是一个价格,是100个价格。

 

在炒房这个领域,当你买进“大面积低单价七折笋盘”,其实你干的是同样的事。

即现金-->翻好几倍但是流动性很差的资产

然后,人们真正忽略的,是第二步:流动性很差的资产-->流动性好的资产(现金)

普通人的目光,容易停留在“升值”上面。搭桥的第一步。

==> 小燕子投资股票,十天翻8倍。

 

这种事情是新闻标题,是头版头条,是街头巷尾谈论的八卦。

而事实的真相呢,真相是小盘股涨八倍,那都不算事。真正难的是第二步:“1.5亿股票变成1.5亿现金”

上士闻道,勤而行之;中士闻道,若存若亡;下士闻道,大笑之

影响一个地段档次的有很多因素。例如历史人文,绿化,景观,居民人口,化工污染。但是无论如何,“便利”是一个很重要的指标。

你到所有的CBD都很近,你生活在灯红酒绿的市中心,那你就是好地段

城市有边界么

答:一套房子,一个地段,最重要的升值发生在“由城乡结合部转为市区”的一瞬间。

但是,总而言之,有一句话你要记住:
“在双数年的Dec/Jan年末一定要入场,涨涨涨涨涨,到单数年的10~11月份一轮行情结束。吃饭睡觉”。

超过35KM半径的房产,没有必要购买。因为他们可能永远也没有机会溶入上海。

22~35KM之间的房产,可以购买。他们在未来的十五年中会有一个突变。

22KM之内的房产,只会有平均涨幅.

 

按2016年目前上海市场的现状,一套500家入户的居民小区,真正诚意挂牌向外抛售的房源,连5套都不到。也就是1%。

在这样的情况下,二手市场不能对一手市场形成任何牵制作用。二手抛盘几乎不存在。抛了到手只有九成,而且还有限购限贷之类麻烦。

在这样情况下,一手KFS事实上获得了“任意定价权”。

原本4W的地段,他敢开7W。

原本5W的地段,他敢开8W。

原本6W的地段,他敢开10W。

 

为什么不开,反正没有人竞争。KFS只要顾忌另几个区的KFS,不要集中月份开盘。

方圆五公里之内,他几乎是没有敌手的。

职场收入之低,归根到底是它对你的“潜能”挖掘太少。

 

几乎任何一家公司,对你潜力的开发,都不会超过30%

聪明人和庸人,在职场上并无多大区别。

干活少贡献少,自然就收入少

整个公司中,只有一个职位,是100%潜能开发。每一寸力气都用上的。

那就是老板。

我想,这就是创业的魅力。

以及为什么那么多的人喜欢单干吧

买入房产全部重新装修,不需要装修的房产,不是我的菜。通常只有价值回归空间,而没有价值创造空间。从不买新房,买入的所有周转性房产全是2手房。

我手中已无余货,从12月起,尝试性买入2套小房子,在09年初获利抛出。于是在2月迅速买入数套房产,160万买进后一整容,立即挂238万价格,218万出手。

就“买房”这件事来说吧。多军老手再三告诫的是:

“远郊一手品牌精装CEO盘小户型高单价酒店式公寓”。

 

呃,PLUS“以上全错”。

也就是说,这八个元素;

·       远郊

·       一手

·       品牌

·       精装

·       CEO盘

·       小户型

·       高单价

·       酒店式公寓

·        

统统都是不可以碰的。碰一个道歉,碰二个赔钱,碰三个粉身碎骨。

而资深炒楼多军建议的呢,是:

市区边缘 二手 国营开发商 毛坯 亲民盘大户型 低单价 纯住宅”。

我们只说一次,请牢牢抄下来。并贴在你的床头。

一直不停地有人问我,该如何买房。

也有人不停问我,“炒楼学”这一科该如何入手。

 

我的回答向来很简单,五个字:“看房二百套”。

看房二百套,自然心里象明镜一样。

所以你需要的,还是“看房二百套”。

当你花上十四个星期的双周末,每个Weekend都从眼睛睁开一直忙到忘记吃午饭。

则四个月后,你自然成了大师。心中自然有一杆秤。

无差别人类劳动。

 

“勤奋”本身就是一种智慧,一种最大的智慧。

只要你老老实实地做到了“看房二百套”。你本身就已经战胜了95%的业余选手。

在这样的情况下,你把“提干”抛在脑后。偷偷溜出来啃笋盘,已经是需要很大的勇气了。

别的不说,让你妈妈听见了。肯定要骂你“不务正业,不求上进”被骂得抬不起头来。

 

我相信只有不到0.1%的人,才会选择1.

“老板今天下午宣布你提干”,这么极品,这时候你还能请假溜出来。去啃笋盘。

 

而真正的答案,应该是0.

真正勤奋的人不上班。

 

 

这就叫做“兵者,国之大事,生死之地”。

什么才是“国之大事”。是600W的房子买卖重要,还是加薪3000元重要。

你要用非常非常谨慎的态度去看待“买房”。

看二百套房子,记二大本笔记。跑穿几双皮鞋。房子才是大事,开会是小事。

 那么,问题出在哪呢。

 

问题在于,你正在迅速地“失去杠杆”。

 令多军最为头疼的,是当你的财富以五倍十倍迅猛速度增加时,你的负债并不能以同样速度增加。

对于房地产市场,如图2表格。

                           
 

假设25%的年回报,是一个比较可以接受的下限。

则一套房产,持有到第五年,因为“负债/资产”比,杠杆率越来越低,回报越来越慢。

正确的做法,就应该是“抛掉”。再重新拿了300W,按揭买1000W的房子。

2)限贷

最理想的做法,始终是“抛掉一套,买进三套”。

抛掉一套几乎无贷款的, 30%首付加大杠杆买入三套

看二百套房子,记二大本笔记。跑穿几双皮鞋。房子才是大事,开会是小事。 

房价并不高,房贷并不贵;关于房贷,我们只有一句话:

“房贷这东西,只要你贷了,只要你认认真真对待他,你就可以在六年内还完”。

这一些话题,细细研究,需要比较长的篇幅才能说清楚。所以会留待以后慢慢写出。本周会有四到五篇文章。

我们只需要记住,“通胀每年14%”这一个基本常识就可以了。

为什么,因为在多空角力之中。多军处于绝对的压倒性的优势,这不是多军分歧,这就是屠杀。

原因,在于一句无比冷酷又无比残酷的话,“Time ison our side时间站在我们一边”。

 

中国的货币,目前正在以每年13%的速度在贬值。

而除了房产,你几乎没有任何投资渠道可以保值增值。

如果老一辈父辈还有记忆的话,都喜欢津津乐道当年“36元”大学生毕业月工资。

而现在36元可以买什么,星巴克门口一杯咖啡

房价=大盘指数+板块强弱+自身优良

 

那你就需要“顶”。一般在市场中,刚出来7天之内的房源,是中介花力气推得最多的。

中介也知道房子不好卖。所以“新”房源就意味着希望,“新”状态就意味着希望。(譬如你和中介说全新翻修,其实就新买了个洗衣机)。

中国可用于民间投资的机会特别特别地稀少,相对而言,中国的资产特别地“昂贵”。远远和欧美国家估值体系不同。

中国的股市,是全世界P/E最贵的。

中国的VC,也是全世界最疯狂的。

在过去的十六年,我们连续押了16把大。赚到盆满钵满。

如果你要问2017,2018年,估计我们仍然是押大。

“虚高”和“涨不涨”绝对是二码事。

 

业混得非常牛,有一个十分稳定的现金奶牛。也就是说,其实房产投资客的资金比刚需客是更安全的。刚需客大面积断贷了,真正的房产投资客也很难出现断贷款。但是有一个临界点叫做于3年。这个时间点很刁钻,这是个分界线,没有哪个房产投资客会保有3年以上的月供。

而事实上这个观点是错误的。

世界上的事情,无非是“一分价钱一分货”,从来没有白吃的午餐。

你如果具有二份功能,你就付了二份的钱。市场是有效的,不会白送白给。

你说学票blablabla,很好,我听着。

可是这行我们不碰。隔行如隔山,跨界的成本代价是非常非常高昂的。

我们宁可不做。你就给我“非学区”房产够了。

我们喜欢非学区房产,不要任何溢价,就如同我们喜欢非品牌KFS一样。

 

万般皆下品,唯有读书高”的进士联盟已经崩塌了。

现代社会的竞争,已经越来越不是“文凭”之间的竞争。随着红二代和社会板结化,未来“东京大学”毕业的学员,只配去日资公司做个小职员。

我们不买学区房。是非之地,君子裹足。

你始终无法说服我学票的“真实价值”何在。

谁爱买谁买,自有冒险家的乐园。你爱你去。

我们更担心的是学区房背后深不可测瞬间归零风险。

我们生活在一个剧烈“通货膨胀”的年代。

从1979年改革开放迄今,货币已经贬值了200倍以上。

哪怕2000年迄今,货币也贬值近5倍。

大约是每年12%的速度。

 

“限购”“限贷”的本质,就是不让你保值。

既不让你保护过去的劳动财产,也不让你保护未来的劳动财产。

不要合伙买房,不要合伙买房,不要合伙买房!

原则上,尽量不要合伙买房。

尽量以“债权融资”的方式合作。阐明了我就是问你借笔钱,9%,10%,12%年利率均可以。

尽量不要以“股权融资”方式合作。到最后朋友都没得做。

为什么,因为企业家要逃命。

你这个国家的“法律风险”已经高到了无法无法忍受。再也没有人搞生产。

虽然只有0.1%的人口看懂。但正是这0.1%的企业家创造了绝大多数财富。

“存量”“增量”是一道红线。一道底线,一道生死线

中国的环境,政策多变。经商已属不易。但大家默守的一个潜规则,政府调控的是“增量”。

 

二)通胀

·       过去10年,表现最差的资产是什么,是黄金。

·       过去20年,表现最差的资产是什么,是黄金。

·       过去30年,表现最差的资产是什么,是黄金。

·       过去40年,表现最差的资产是什么,是黄金。

·       没有使用价值的东西,都不保值。

·       黄金作为全球人类最强大,最古老的IP,品牌一哥。可是依然逃不过这个铁律。

·        

·       在过去40年中,黄金丧失了96%的购买力。

·       未来年代,黄金可能再贬值十倍。

·       中国的老百姓,不愿意为租金花钱。

·       租金被认为是“消费”,是泼出去的钱。

·       租房时的选择,要比“买卖”时挑选的婚房,低好几个档次。哪怕收入一样。

·       发财

·        发财要趁早,最好30岁之前

·       水库的主要流派,还是在“买入---持有”。买很多很多的平米,然后赌房价的上涨。

·       贷尽可能多的款,挖空心思赚杠杆放大的钱。

·       对于水库老人来说,“心力”是有限的。

·       凡是有积累的日子,必然会过得更加痛苦。

·       事实上,绝大多数人并不了解这个社会底层人口的运行规律。中介,快递,外卖,并列为外来底层人口的三大落脚行业

·       凡事皆有代价。

·       学会付出代价,才是成年人的标志。

·       神魔皆以血饲

·       如《价格三篇》所说,第一回合,你获得了“很虚”的一笔财富。

·       则第二回合,你要把它们变成很“实”的一笔财富。

·       第三回合,收回来的拳头才可以再打出去。再狠狠地翻几番

·       问题三,传说中的并发式购买是什么。

·        

·       答:这是黑科技。一般不适合在公共场合讲。

·        

·       “并发式购买”指的是,银行每一次拉取你的征信报告。该报告有一个月的有效期。

·       如果你在“一个月”内并发,则□□□□□□□(以下省略N字)

相对于“一套豪宅”和“十套小房子”。

十套小房子,在各个方面都有更强的优势。包括但不限于:

·       更低的“总价约束”

·       更高的涨幅

·       更高的租金

·       更分散的风险

·       拆散一套救命

长期的惨痛经验告诉我们,数量比质量更重要!

·       在上海,通常大户型单价比小户型低,而抵消掉了小户型的优势。

·       但在重庆,优上加优。

·        

·       尤其是一手房的“并发”式比较容易。不展开了。

·       种种技术原因,一手房还是有买一手房的意义。

·        

·       譬如2000年开发徐家汇,2003年开发莘庄,2005年开发联洋,每一次开发,都是“都市核心区”的外延。

·       而到十几年以后,你回过头来看。在最初的时候,徐家汇是不折不扣的郊区。和法租界静安区不能比。接近1:2的价差。

时至2016年,二者之间的价差已几乎消失不见。

这是很悲哀的一件事,你先要积累巨大的头寸。然后才可以享受头寸升值的收益。

第一个100万,永远比1亿->1.1亿要困难得多。

二个回答,是“雪坡未尽”。

在“陈兜兜很厌世”公众号里,她写了一段话。关于为什么要如此鸡血地“买房子,抢房子”。

 陈兜兜说,“我知道它在过去十年涨了十倍都不止,不假”。

“可关键是它还可以涨一倍啊”。

“无论它涨了十倍二十倍,只要它能再翻一倍。这一倍就等于你20倍”。

真实的情况,财富是一条漫长的阶梯。往往需要几代人的积累。欧洲一些家族,通常需要三百年,五百年,才能积出一个家族的底蕴。

对于一个屌丝来说,如果他出生的时候是A5,那么他几乎很难没什么希望爬到A10。他这辈子能爬到A8就算不错了。具体来说,就是搬离县城,落户上海。

对于他的儿子,站在A8的基础上,勤奋努力奋斗,再有良好的家教,或许可以A9。

对于他的孙子,站在A9的基础上,勤奋努力真诚,或许可以A10.

财富靠的是几代人的积累,慢慢的,一步一代人上一个台阶。这虽然看起来缓慢,却是正途。

用一句震耳发聩的话来说,“人家爹在拼的时候,你爹在干嘛?

这整桩事,是非常非常令人发指,乃至友邦惊诧的。

你有时候挥着汗想,你到底还是不是亲生的。

难道冲话费送的?

开始养流水,每个月固定入账,三个月可取走一次整数。

  

当手中物业接近“成熟”时,要尽早安排出售。

而物业“过成熟”时,要坚决全力抛出换筹。

譬如说,97年的田林,03年的徐家汇,04年的莘庄,09年的联洋,就属于热到巅峰而衰弱的。

2016年的大宁,唐镇,也处于“成熟水蜜桃”即将腐烂的状态

装修分二种,小于40平米的装修,和大于250平米的装修。

这二种装修天差地远,截然不同。几乎可以说是完全不同的工作。

 

其流程,经验,材料,工期,各大概念完全不同。

甚至都没有了交流的必要。

我觉得,这不是一个积极向上的土豪心态。

正确的TH心态应该是:“我炒一套房,抵你十年工资”。

“我又炒一套房”。

“我又炒一套房”。

“我又炒一套房”。

抵押贷款真正的用法,应该是把你的按揭还了,重新再抵押。

 

 

为什么,为什么要把优质贷款撕掉,换成劣质贷款。

答案只有二个字:“成数”

 

请再回忆一下我们的说法,我们对于利率完全不敏感

对于费率,费率其实就是利率,对于费率也不敏感。

只有“成数”,成数才是至关重要的。

在“头三尾七”的大前提下,无论你融资成本有多高,综合成本都不高

譬如说,你用36%的成本去融资,这是绝对的高利率了。

则18%和4.9%“头三尾七”混合在一起。

18*30% + 4.9%*70% = 8.83%

结论:哪怕你借了上百万高利贷来炒楼,其实也死不了。

整件事情的核心之处,在于你的“尾七”一定要是银行贷款。

无论如何房贷一定要申请成功!

历史上有很多炒楼失败的案例。无一例外他们都是没有贷款。

如果你全部自有资金,资金成本很高。就有可能破产

类似于售出之前一定要打扫干净。

 

这样的情况下,其实你利益最大化的,应该是:尽可能地买入尽量多的房产

只要房价还没到顶,只要房价还没到250000/平米。

则你今天应该拼命地买入,无论单价是六万,八万,十万。

一个人花许多时间在“务虚”上面,构建他在社会关系网中的位置。结识更多的人,小心翼翼维护自己完美的声誉

这一切,都是在增强你的实力

用一句话概括,信用卡的战略意义,是:让你跳过了资本原始积累阶段

如果你看现代财经杂志。他们和你说“+15%的复利”。

但是复利的伟大威力,也是建立在时间基础上的。

 

人生的大部分时间,都空耗在10W->350W的阶段上了。

而真正350W->1000W,按照复利的算法,也不过几年时间。

当你是一个大学生,二手空空,走上社会。

横亘在你眼前,真正的困难,是你“本金”太少。

信用卡有什么用呢。信用卡就是使得你25岁拥有350W本金

虽然这个力量是虚的。是用幻术和技巧支撑的。但你的确是有了350W现金。

办卡永远比存钱容易!

因为楼市总体而言是赚钱的。具体操作中,总有一些不可测的麻烦和断档。

这个时候就需要你用“自有实力”去填。

你自己的本金越是丰厚,你的处境越是安全。

 从来没有干净的赌局,哪里有利益,哪里就有犯规。

“租赁时代”的来临。

 

土地是抗通胀最好的利器。某些部门再也不想卖给你了。

在不遥远的未来,整个中国房地产市场。将再没有“出售”的产权。

 

卖给你的,从100%产权,到70%,到49%,到35%,最后到0%

您就去租吧。

而租金,是完全不能避抗通胀的。

租房70年的开支,将远远超过买房。《买卖贵,还是租赁贵》。

傻空已陷入绝境。

你纵观近年来主推的政策,无论“租售同权”“小产权租赁入市”“只租不售”“共有产权”……

这些事,指向同一个终点:把你往租赁里赶。

 

:2层独幢

4层叠拼

5~6层洋房

10层以上:小高层

 任何高压线,楼层,景观,朝向,一切都可以换算成金钱。

绝对的低价面前,其他都不足为虑。

 

 

….后期继续。

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